楽天証券REITとは？メリットやデメリットと新NISAのおすすめ活用法

2026年4月19日2026年4月20日

楽天証券でREITとは何かを基礎から学び、投資のメリットやデメリットを詳しく解説します。新NISAを活用し、分配金を得るためのおすすめ銘柄の選び方から、ツールでの実践手順まで分かりやすくお伝えします。

資産を守る楽天証券REITとは？インフレ対策の仕組みと知っておきたいメリットやデメリット

証券口座を通じて取引ができるREIT（不動産投資信託）は、少額から不動産オーナーと同様の権利を得られる仕組みを持っています。ここでは、その基本的な構造をはじめ、インフレ局面に強いとされる理由や、投資を始める前に必ず理解しておきたいリスクについて詳しく見ていきます。

大家さんの権利を少額で得られるREITの基本構造

REITは、多くの投資家から集めた資金を元手に、オフィスビルや商業施設、物流倉庫、ホテルといったさまざまな不動産を保有・運用する金融商品です。

専門家が運用する優良な賃貸用不動産へ投資する流れ

実物の不動産投資には、通常数百万円から数千万円といった多額の資金やローンが必要です。また、物件のメンテナンスや入居者募集といった管理業務も発生します。しかし、REITであれば、証券取引所に上場している「投資口」を株式と同じように売買することで、間接的に不動産のオーナー（大家さん）になることができます。

集まった資金の運用や不動産の管理はすべて外部の専門家に委託されるため、投資家自身が実務を行う必要はありません。さらに、一つの物件だけでなく、複数の優良な賃貸用不動産へ分散投資されているケースが多いため、個人では手が出しにくい大規模な物件にも少額からアプローチできる仕組みとなっています。

利益の90パーセント超を分配して法人税が免除される仕組み

日本のREIT（J-REIT）は、「投資信託及び投資法人に関する法律」に基づく投資法人として設立されています。一般の企業とは異なり、役員のみが存在し従業員はいないという非常にシンプルな組織構造です。

最大の特徴は、一定の要件を満たすことで法人税が実質的に免除される点にあります。その要件の一つが「決算期に配当可能利益の90％超を投資家に分配する」というものです。一般的な株式会社が利益の中から法人税を納め、その残りを配当に回すのに対し、REITは利益のほとんどをそのまま分配金として還元するため、相対的に高い利回りが期待できる構造となっています。

インフレ局面で資産価値を維持するREITのメリット

物価が継続的に上昇するインフレ局面において、現金や預貯金はその実質的な価値が目減りしてしまいます。そこで、実物資産に裏付けられたREITの強みが注目されます。

物価上昇に追従しやすい賃料収入のインフレヘッジ特性

不動産は実物資産であるため、物価が上昇する局面では、それに伴って不動産価格や賃料の相場も上昇しやすい傾向があります。REITの収益源は保有物件から得られる賃料収入や物件の売却益であるため、インフレによって賃料が引き上げられれば、結果として投資家が受け取る分配金の増加にもつながり得ます。

このように、物価の変動に価値が追従しやすい特性を持つことから、REITは資産の目減りを防ぐインフレヘッジ（物価上昇リスクの回避）手段の一つとして機能すると考えられています。

株式や債券との相関性を活用した分散投資の効果

資産運用において、値動きの異なる複数の資産を組み合わせることはリスク軽減の基本です。過去の市場データを検証したリスク要因分析によると、J-REITのリターン変動は、株式、債券、不動産の3つの市場ファクターによってある程度（約2〜3割程度）説明できるものの、残り（約7割）はJ-REIT独自のリスク要因（個別リスク）で構成されていると分析されています。

また、時期によって株式や債券との相関関係は変化します。こうした特性を活用し、株式や債券だけで構成されたポートフォリオにREITを組み込むことで、市場全体が下落した際のリスク緩衝や、さらなる分散投資の効果が期待できます。

価格変動や金利上昇などの投資リスクに伴うデメリット

高い分配金が期待できる一方で、REITへの投資には実物不動産や株式と同様にさまざまなリスクが存在します。デメリットを正しく理解し、備えておくことが大切です。

借入金コストが増加する金利上昇局面での価格変動リスク

REITの運用においては、投資家から集めた資金だけでなく、金融機関からの借入金（有利子負債）も活用して物件を取得することが一般的です。そのため、市中金利が上昇する局面では、借入金の返済負担（支払利息）が増加し、収益が圧迫されるリスクがあります。

金利の上昇により利益が減少すれば、分配金の減額につながる可能性があり、ひいては投資口価格（株価に相当するもの）の下落要因となります。金利動向はREITの価格を左右する大きな要因となるため、常に金融政策や金利水準の推移に注意を払う必要があります。

運営法人の倒産リスクや保有物件の被災リスクへの警戒

REITは特定の投資法人によって運用されているため、万が一その法人が倒産したり上場廃止になったりした場合、投資した資金が大きく失われる恐れがあります。

また、投資対象が実物の不動産である以上、地震や火災、台風などの自然災害によって物件が損傷・滅失するリスクも避けられません。物件に損害が生じれば、修繕費用の発生や賃料収入の減少を招きます。これらを完全に防ぐことは困難ですが、投資地域が全国に分散されている銘柄を選ぶなど、リスクを軽減する対策を意識することが重要です。

理想の分配金を得る楽天証券REITとは？iSPEEDの使い方とおすすめ銘柄の選び方

ここからは、実際に投資を行うための銘柄の選定基準や、各種指標の見方について解説します。さらに、楽天証券が提供するアプリを活用した取引の具体的な手順も紹介します。

財務指標を活用して失敗を防ぐ銘柄の選び方

銘柄を選ぶ際、単に知名度や直近の利回りだけで判断するのは賢明ではありません。公開されている財務指標を客観的に比較・分析することが大切です。

分配金利回りの水準と過去の運用実績を比較する

分配金利回りは、投資金額に対して年間でどれだけの分配金を受け取れるかを示す指標です。利回りが高い銘柄は魅力的に見えますが、価格が急落したことによって表面上の利回りが一時的に跳ね上がっているケースもあるため注意が必要です。

現在の利回りだけでなく、過去数年間の運用実績や分配金の推移を確認し、安定して利益を生み出し続けているかをチェックすることが重要となります。

不動産の時価を反映するNAV倍率による割安度の判断

REITの投資価値を測る指標の一つに「NAV倍率（Net Asset Value倍率）」があります。これは、株式投資におけるPBR（株価純資産倍率）に相当するものです。

NAV倍率は、REITの保有する不動産の時価（純資産価値）に対して、現在の投資口価格がどの程度の水準にあるかを示します。一般的に、NAV倍率が1倍を下回っている場合は、保有する不動産の本来の価値よりも市場での価格が低く評価されており、「割安」であると判断する目安になります。

財務の安定性を示すLTVと有利子負債の比率

「LTV（Loan to Value：総資産有利子負債比率）」は、REITの総資産に対して借入金などの有利子負債がどの程度の割合を占めているかを示す指標です。

LTVが高いほど、レバレッジを効かせて積極的に物件を取得していることになりますが、同時に金利上昇時の支払利息増加リスクや、返済負担による財務圧迫のリスクが高まります。安全性を重視する場合、このLTVの水準が市場全体の平均と比較して過剰に高くないかを確認し、財務の健全性を判断することが望ましいとされています。

確認すべき主な指標	概要とチェックのポイント
分配金利回り	投資額に対する分配金の割合。一時的な高利回りに惑わされず、過去の安定した実績を確認する。
NAV倍率	純資産価値に対する価格の割安度を示す。1倍を下回ると割安とされることが多い。
LTV（有利子負債比率）	総資産に対する借入金の割合。高すぎると金利上昇時のリスクが大きくなるため注意が必要。

楽天証券の独自機能で選ぶ初心者向けのおすすめ投資先

投資をこれから始める方にとって、個別銘柄を一つ一つ分析するのはハードルが高い場合があります。そこで活用したいのが、投資信託や楽天証券の各種サービスです。

分散効果が高く少額から買える国内REITのETF

個別のREIT銘柄（オフィス特化型、住宅特化型など）を自ら選ぶのが難しい場合は、複数の銘柄を一つにまとめた「ETF（上場投資信託）」を選ぶのも一つの手です。

国内REITのETFに投資することで、市場全体に幅広く分散投資する効果が得られます。これにより、特定の法人が倒産するリスクや、特定の物件が被災するリスクを緩和することが期待できます。また、ETFは比較的少額から取引を開始できる点も初心者にとって大きな魅力です。

ポイント投資やゼロコースの手数料優遇をフル活用する手法

楽天証券では、貯まったポイントを投資に回すことができるポイント投資サービスが提供されています。これにより、現金の持ち出しを抑えながら資産運用を始めることが可能です。

また、条件を満たすことで取引手数料が優遇されるコースなども用意されています。コストは長期的なリターンに直接影響するため、こうした証券会社独自の仕組みをフルに活用して投資効率を高めることが推奨されます。

アプリのiSPEEDで取引を完結させる具体的な操作手順

楽天証券のスマートフォンアプリ「iSPEED」を利用すれば、場所を選ばず手軽に情報収集や取引が行えます。ここでは、基本的な使い方を解説します。

銘柄検索から注文画面までの最短アクセス方法

iSPEEDの検索機能では、銘柄名や銘柄コードを直接入力するだけでなく、「業種」「テーマ」「ランキング」、さらには「最近チェックした銘柄」といったさまざまな切り口から目的の銘柄を探すことができます。

検索窓から銘柄をタップすると個別銘柄情報が表示され、そこからスムーズに注文画面へと進むことができます。画面の指示に従って数量や価格（指値・成行など）を指定することで、簡単に取引が完了します。

新NISAで配当金を非課税にする株式数比例配分方式の設定

新NISA口座を通じて取引を行う最大のメリットは、得られた分配金が非課税になる点です。しかし、口座内でREITを保有しているだけでは、設定状況によって約20%の税金が引かれてしまう場合があります。

PR楽天証券の公式案内によると、配当金等を非課税で受け取るためには、「株式数比例配分方式」の選択が必要です。設定の確認と変更については、以下の手順を必ず行ってください。

楽天証券のWebサイトログイン後、「設定・変更」メニュー（「設定・変更」→「申込が必要なお取引・各商品に関する設定」→国内株式「配当金受取方法」）から、現在の配当金受取方法が正しく設定されているか必ず確認してください。この設定が完了して初めて、NISAの恩恵をフルに享受することができます。

保有資産や実現損益をリアルタイムで照会する機能

取引後は、iSPEED内の「資産・照会」メニューから自身のポートフォリオの状況をこまめにチェックできます。

ここでは、総合サマリーや現物取引の保有銘柄一覧、実現損益などがリアルタイムで反映されます。さらに、注文した内容が成立したかどうか（約定照会）も絞り込み機能を使って簡単に確認できるため、定期的に資産の増減や分配金の状況を把握し、次の投資判断に活かすことが可能です。

楽天証券REITとは〜まとめ

• REITは多くの投資家から集めた資金で不動産を運用し、利益を分配する仕組みである
• 数千万円の資金がなくても、少額から大規模な不動産のオーナー権を間接的に得られる
• 投資法人は役員のみのシンプルな組織であり、実務は外部の専門家に委託されている
• 配当可能利益の90%超を分配することで法人税が実質免除され、相対的に高い利回りが期待できる
• 不動産は物価上昇に合わせて賃料相場が上がりやすいため、インフレヘッジとしての側面を持つ
• J-REITのリターン変動は株式、債券、不動産の3つの市場ファクターによって約2〜3割程度説明でき、残り約7割は独自リスクで構成される
• 金融機関からの借入金を活用しているため、金利上昇局面では支払利息が増え、収益が圧迫されるリスクがある
• 運営法人の倒産リスクや、地震・火災といった保有物件の自然災害リスクが存在する
• 銘柄選びでは、表面的な分配金利回りだけでなく、過去の安定した実績を確認することが重要である
• 保有不動産の時価に対する割安度はNAV倍率を用いて客観的に判断する
• LTV（有利子負債比率）を確認し、過度な借入による財務リスクがないかチェックする
• 個別銘柄選びに迷う場合は、市場全体に分散投資できる国内REITのETFが初心者にも適している
• 楽天証券のポイント投資などを活用することで、現金の持ち出しを減らし効率的に運用できる
• スマートフォンアプリ「iSPEED」を使えば、銘柄検索から注文、リアルタイムの資産照会まで完結する
• 新NISAで分配金を非課税で受け取るためには、必ず「株式数比例配分方式」へ設定を変更・確認する必要がある